Tip beli rumah

KEPUTUSAN membeli rumah dianggap langkah besar atau paling kritikal dalam hidup. Selain kenderaan, rumah menjadi pelaburan terbesar dilakukan mana-mana individu yang merasakan masanya sudah tiba untuk berteduh di rumah sendiri.

Bagi yang bijak merancang, rumah dapat dimiliki pada usia muda. Namun, ada individu terpaksa melalui tempoh panjang dan mencabar sebelum dapat memiliki rumah yang dibeli hasil titik peluh sendiri.

Selain faktor kemampuan kewangan, pembeli rumah perlu mengambil masa lama untuk meneliti pelbagai aspek. Nilai hartanah, lokasi, jenis rumah, kemudahan dan persekitaran projek perumahan perlu menepati cita rasa pembeli. Bagi yang kurang berpengalaman, amat penting pandangan pelbagai pihak termasuk ibu bapa diperoleh untuk dijadikan asas pertimbangan.

Sehubungan itu, pembeli rumah perlu melengkapkan diri dengan maklumat dan kemahiran sepatutnya supaya pelaburan yang dibuat bukan saja terjamin malah memberi keuntungan jangka panjang.

Dengan hasrat menyalurkan maklumat berguna kepada pembaca yang bercadang membeli rumah, kolum Tanya Pakar kali ini merujuk Pengerusi Eksekutif firma perunding hartanah terkenal, Rahim & Co, Datuk Abdul Rahim Rahman berhubung isu beli rumah.

Khidmat yang disediakan di firma ini meliputi pelbagai disiplin seperti penilaian, penyelidikan, jualan, rundingan dan pajakan, pengurusan kemudahan, pengurusan projek, lelongan serta rundingan pelaburan. Ini termasuk pembelian aset di luar negara.

Bersama kolum ini, Abdul Rahim yang juga pengasas Rahim & Co sejak 33 tahun lalu memberi panduan asas bagi individu yang bercadang membeli aset pertama.

Ikuti temubual ini...

Seseorang perlulah bersedia dari segi kewangan jika ingin membeli rumah. Bagaimana kita hendak menentukan sama ada kita sudah bersedia membeli rumah? Apakah ada strategi kewangan yang perlu diamalkan?

Membeli rumah adalah antara perkara penting dalam hidup. Lazimnya, individu membeli rumah apabila usianya mencecah 30 tahun. Pada peringkat usia ini, mereka biasanya sudah berumahtangga dan mempunyai anak.

Sehubungan itu, mereka harus mencari rumah sendiri untuk keluarga. Apabila bercadang membeli rumah, pertama sekali, seseorang mestilah mempunyai pekerjaan dan pendapatan tetap.

Jika mengusahakan perniagaan, mereka perlu pastikan pendapatan bulanan stabil. Ini kerana dalam soal pembelian rumah, hanya segelintir individu saja mampu membayar secara tunai manakala selebihnya memerlukan pinjaman dari bank.

Kemudian, perlu dipastikan anda mempunyai wang tunai mencukupi. Sebagai contoh, jika pendapatan anda sekitar RM3,000, anda mesti mampu memperuntukkan satu pertiga daripadanya untuk bayaran balik secara bulanan bagi pinjaman yang dibuat.

Selain itu, wang juga mestilah cukup untuk bayaran pendahuluan rumah yang lazimnya dikira pada kadar minimum lima peratus daripada harga rumah. Perlu diingatkan, bukan aspek kewangan saja perlu diambil kira, persediaan dari sudut psikologi juga harus difikirkan.

Apabila membeli rumah, bayaran balik pinjaman setiap bulan perlu menjadi keutamaan manakala perbelanjaan lain yang tidak penting hendaklah dikurangkan.

Dalam kelembapan ekonomi sekarang, apakah wajar seseorang membeli rumah? Adakah lebih elok menyimpan wang terlebih dulu atau beli saja sekarang?

Ia bergantung kepada kedudukan seseorang. Sesetengah individu, pada usia sekitar 30 tahun pun masih tinggal di rumah ibu bapa, jadi keperluan untuk membeli rumah sendiri tidak begitu dirasakan.

Soal beli sekarang atau tidak, tiada piawaian tetap dalam menentukannya. Kesan kelembapan ekonomi akan dapat dilihat dengan ketara di Malaysia mungkin dalam tempoh terdekat.

Ramai yang akan kehilangan pekerjaan atau mungkin berada dalam ketidaktentuan berhubung kedudukan pekerjaan mereka. Ada kemungkinan juga harga pasaran rumah turun. Namun, lebih baik kita membuat pemerhatian terlebih dulu hingga pertengahan tahun untuk melihat sama ada penurunan harga rumah akan berlaku sebelum kita membuat keputusan.

Nasihat profesional dari pihak yang arif mengenai hartanah juga langkah bijak sebelum membuat keputusan.

Apakah jenis maklumat berhubung rumah dan pemaju perumahan yang perlu di selidik pembeli terlebih dulu?

Sebelum membeli rumah, beberapa aspek perlu dilihat. Antaranya, kualiti fizikal rumah. Ini dilihat melalui pelan atau rumah contoh jika rumah itu belum siap.

Kemudian, anda perlu lihat aspek lokasi dan kejiranannya sama ada ia memenuhi kehendak atau dilengkapi kemudahan asas seperti kedai, sekolah, klinik selain dihubungi jalan raya dan pengangkutan.

Semak juga status pegangan pajakan atau bebas. Jika pajakan, periksa berapa tahun lagi tempoh ia berakhir. Aspek lain yang perlu diambil kira adalah peningkatan nilai modal (capital value appreciation) serta pelaburan - sama ada rumah itu mudah dijual semula atau disewakan serta perkhidmatan selepas jualan.

Apakah tip pembelian rumah yang betul? Ramai menyatakan lokasi sebagai aspek terpenting. Bagaimana lokasi mempengaruhi harga dan nilai sesebuah rumah?

Ya, lokasi sesebuah projek perumahan memberi impak kepada harga dan nilai hartanah. Sebagai tambahan kepada aspek lokasi, kualiti kejiranan seperti kadar jenayah dan keselamatan kawasan, kemudahan asas dan persekitaran berkait rapat.

Rumah di lokasi yang memiliki semua kualiti ini dianggap rumah bernilai, mempunyai prospek peningkatan nilai modal dan harganya juga tentu lebih tinggi berbanding rumah lain.

Contohnya, di Kuala Lumpur, kita dapat lihat perbezaan harga rumah yang agak ketara di Bangsar dan Sri Hartamas dengan kawasan yang terletak di pinggir bandar.

Bagaimana kita boleh tahu nilai rumah idaman berbaloi dengan harga ditawarkan?

Ada dua sebab utama mengapa orang membeli rumah - Pertama, untuk didiami dan kedua, untuk tujuan pelaburan. Jika tujuannya untuk didiami, semua aspek kualiti yang dihuraikan sebelum ini seperti lokasi, kemudahan, kejiranan, jenis rumah, prospek nilai jual semula yang baik boleh menentukan sama ada harganya berbaloi atau tidak.

Jika seseorang membeli rumah untuk tujuan pelaburan, lihat pada aspek seperti pulangan sewaan serta analisis dari beberapa senario berbeza. Dalam soal ini, kita boleh membandingkan rumah di kawasan urban di Selangor dan lokasi sama tetapi di Kelantan.

Harga kedua-dua rumah ini tidak banyak berbeza tapi pulangan yang diperoleh jika rumah ini disewakan, tentu lebih tinggi bagi rumah di Selangor berbanding Kelantan.

Mana lebih baik, pegangan pajakan (leasehold) atau pegangan bebas (freehold)?

Bagi kebanyakan pembeli, rumah yang dibeli adalah untuk selama-lamanya. Dalam hal ini, pegangan bebas tentu menjadi pilihan yang lebih baik.

Bagi pegangan pajakan pula, pembeli memiliki rumah terbabit untuk suatu tempoh waktu saja. Di Malaysia, pegangan pajakan adalah bagi tempoh 99 tahun. Jika anda membeli rumah dari orang lain, bermakna tempoh pegangan pajakan kurang dari 99 tahun.

Kebanyakan rumah yang dijual sekarang ini dalam kategori pegangan pajakan. Pegangan pajakan yang lebih lama adalah lebih baik. Kadangkala, seseorang terpaksa memilih rumah pegangan pajakan kerana tidak mempunyai pilihan.

Kepada mereka, saya nasihatkan elak daripada membeli rumah yang pegangan pajakannya kurang 80 tahun. Satu lagi yang ramai tidak tahu, pemilik rumah boleh memanjangkan tempoh pegangan pajakan rumah. Cuma, prosesnya memakan masa dan memerlukan bayaran tambahan. Selain itu, anda perlu membuat permohonan dari pihak berkuasa.

Bagaimana kita boleh menyelidik rekod pemaju?

Sejarah projek perumahan yang dikendalikan pemaju, tempoh persiapan dan penyerahan, kualiti dan khidmat selepas jualan boleh dirujuk daripada Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (NHBA) dan Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan atau pencarian di internet.

Untuk lebih yakin, semak dengan Bursa Malaysia sama ada pemaju tersenarai. Pembeli juga disaran menyemak sama ada pemaju memiliki lesen pemaju yang sah bagi mengelak menjadi mangsa penipuan.

Anda juga boleh bertanya daripada pembeli lain atau mereka yang sudah membeli serta mendiami kawasan perumahan sama.

Aliran membeli rumah lelong semakin popular sekarang. Adakah wajar membeli rumah melalui kaedah ini? Apakah ia ada kesan baik atau buruk?

Di Malaysia, lelong rumah dianggap tidak begitu baik. Rumah yang dilelong dilihat sebagai aset yang ingin `dilepaskan' dan tidak baik. Namun, lelongan rumah di Australia dan Amerika Syarikat (AS) misalnya, dianggap sebagai kaedah penjualan hartanah terbaik serta popular.

Di negara ini, persepsi utama terhadap rumah lelong ialah sebagai jualan penutupan (foreclosure) atau terpaksa kerana pembeli gagal membayar semula pinjaman rumah.

Lelongan semakin terkenal di Malaysia, mungkin kerana semakin banyak rumah yang dilelong bank. Antara kelebihan lelongan rumah ialah tunai yang cepat, tarikh penutupan yang tepat dan tiada rundingan yang memakan masa panjang.

Antara kekurangannya pula, wujudnya masalah tersembunyi jika rumah yang dilelong tidak diperiksa dengan teliti, masalah hak milik yang tidak jelas serta masalah lain seperti hutang atau cukai tertunggak.

Namun, tidak salah membeli rumah lelong, cuma perlu diselidik jika ada masalah yang mungkin menyusahkan kerana kadangkala rumah yang dilelong dibiarkan tanpa penghuni bagi tempoh lama. Jadi, jika anda ingin membeli rumah lelong dan membayar jumlah tertentu, anda mungkin perlu menambah lagi bajet membaiki kerosakan rumah.

Sesetengah individu suka membeli dan menjual semula rumah selepas sesuatu tempoh singkat. Apakah ini memberi kesan kepada pembeli tulen?

Tindakan membeli dan menjual semula rumah yang dimaksudkan ini sebenarnya mempunyai kebaikan. Ini kerana ia membuatkan pasaran menjadi lebih aktif seterusnya membuatkan ekonomi lebih baik.

Mungkin ada yang melihatnya sebagai tindakan spekulasi. Namun spekulasi itu sebenarnya sebahagian daripada asas perniagaan hartanah. Kalau tiada spekulasi, pasaran hartanah tidak berkembang. Maka, kebaikannya, ia mewujudkan pasaran tadahan dan permintaan yang lebih baik selain memberi hasil lebih baik kepada kerajaan.

Kesan tidak baik pula berlaku apabila ia berleluasa. Ini tidak bagus untuk pasaran. Golongan spekulator ini membeli sesuatu rumah bukan untuk didiami tapi untuk meraih keuntungan dengan menjualnya semula dalam tempoh singkat.

Spekulasi yang terlalu banyak akan mewujudkan nilai tiruan dalampasaran. Kesan kepada pembeli tulen pula, mereka perlu memenuhi kehendak yang ditetapkan penjual atau spekulator untuk memiliki rumah idaman. Ini bermakna, kuasa tawar-menawar akan berkurangan.